그래서 얼마? · 주담대와 연말정산
매달 주담대로 120만원 넘게 빠져나갔습니다. 1년 동안 낸 돈을 모두 더하면 연말정산에서 그만큼 공제받을 수 있을까요?
주택담보대출 이자 소득공제에는 원금 상환액을 넣지 않습니다. ‘장기주택저당차입금 이자상환액 공제’는 요건에 맞는 대출의 실제 이자를 대상으로 합니다. 여기에도 개인에게 적용되는 한도가 있습니다.
그리고 소득공제액은 돌려받는 환급금과 다릅니다. 통장에서 빠진 원리금, 공제 대상 이자, 최종 환급금을 각각 나눠 봐야 합니다.
자료 확인: 2026년 10월 12일. 아래 요건표는 2024년 이후 주택을 취득하고 차입한 일반적인 근로소득자 사례를 중심으로 합니다. 계산표는 실제 세금 신고액이 아닌 가상 상환 예시입니다.
1. 매달 약 122만원, 전부 이자가 아닙니다
대출금 2억4,000만원, 연 4.5%, 30년, 거치 없이 원리금균등상환을 가정해 보겠습니다. 금리는 그대로 유지되고, 수수료·중도상환 없이 매월 같은 간격으로 갚는 조건입니다.
이 조건의 월 원리금은 약 121만6,045원입니다. 첫 달에는 이자 90만원과 원금 약 31만6,045원이 섞여 있습니다. 이후 원금이 줄면서 이자는 조금씩 감소하고, 같은 납입액 안에서 원금 비중은 커집니다.
| 구분 | 납입 합계 | 그중 원금 | 그중 이자 |
|---|---|---|---|
| 첫 회 | 1,216,045원 | 316,045원 | 900,000원 |
| 12회차 | 1,216,045원 | 329,329원 | 886,716원 |
| 첫 12회 합계 | 14,592,537원 | 3,871,744원 | 10,720,793원 |
월 이율은 연 4.5%÷12로 계산했고, 중간 계산값은 반올림하지 않은 뒤 표에서 원 단위로 반올림했습니다. 실제 은행은 납입일·일수·원 단위 처리에 따라 금액이 달라질 수 있습니다. 첫 12회는 특정 연도의 1~12월과 같다는 뜻이 아닙니다.
원금 약 387만원은 이자 소득공제 대상이 아닙니다. 이자 약 1,072만원도 자격과 한도를 확인하기 전에는 최종 공제액으로 확정할 수 없습니다.
특히 대출을 연중에 받았다면 첫 12개월 이자를 한 해의 신고액으로 넣으면 안 됩니다. 신고하려는 귀속연도에 실제 낸 이자를 은행의 이자상환증명서로 확인해야 합니다.
2. 이자를 냈다고 모두 공제되는 것은 아닙니다
통장 내역에서 이자를 분리했다면, 다음은 사람·주택·대출 조건입니다. 국세청이 안내하는 주요 확인 사항은 다음과 같습니다.
| 확인할 것 | 주요 기준 |
|---|---|
| 근로소득과 주택 수 | 일용근로자를 제외한 근로소득자. 과세기간 말일 기준 세대의 주택 수가 무주택 또는 1주택인지 확인합니다. |
| 세대주·세대원 | 세대주가 기본 대상입니다. 세대원은 세대주의 주택 관련 공제 여부, 본인 소유·차입, 실제 거주 등 추가 요건을 확인해야 합니다. |
| 취득 당시 주택가액 | 기준시가 6억원 이하인지 봅니다. 매매가격이나 KB시세를 그대로 대입하지 않습니다. |
| 대출의 목적·명의·시점 | 주택 취득을 위한 담보대출인지, 주택 소유자와 채무자가 같은지 확인합니다. 일반적인 신규 차입은 소유권이전·보존등기일부터 3개월 이내인지도 봅니다. |
| 상환기간과 방식 | 아래 한도표의 기간·세법상 고정금리·비거치식 분할상환 요건에 해당하는지 확인합니다. |
근거: 국세청 장기주택저당차입금 안내. 과거 취득·차입, 채무 인수, 대환·만기 연장, 분양권 등은 별도 적용 규정이 있으므로 위 표만으로 판단하지 않습니다.
집을 담보로 받았다는 이유만으로 생활안정자금 대출까지 자동으로 포함되는 것도 아닙니다. 은행의 상품명보다 자금의 용도와 취득·차입 사실을 함께 확인하는 것이 먼저입니다.
3. 공제 한도 2,000만원, 누구나 적용될까요?
조건을 충족하더라도 한도는 상환기간과 방식에 따라 달라집니다. 아래 금액은 환급금이 아니라 연간 소득공제 한도입니다.
| 상환기간 | 세법상 상환 조건 | 한도 |
|---|---|---|
| 15년 이상 | 고정금리와 비거치식 분할상환 모두 충족 | 2,000만원 |
| 15년 이상 | 둘 중 하나 충족 | 1,800만원 |
| 15년 이상 | 위 두 조건에 해당하지 않음 | 800만원 |
| 10년 이상 15년 미만 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 충족 | 600만원 |
적용 한도가 2,000만원이어도 적격 이자를 700만원 냈다면, 2,000만원을 채워 공제하는 구조가 아닙니다. 또 주택임차차입금·주택마련저축 공제를 함께 받는 경우에는 합산 한도를 확인해야 합니다.
‘원리금균등’과 세법상 ‘비거치식’은 같은 말이 아닙니다
국세청의 고정금리 기준은 차입금의 70% 이상을 고정금리 이자로 지급하는지입니다. 5년 이상의 기간 단위로 금리를 바꾸는 방식도 포함합니다. 비거치식 분할상환은 거치기간이 1년 이내인지와 함께, 해마다 상환하는 원금이 아래 기준 이상인지 봅니다.
차입금 × 70% ÷ 상환기간 연수 × 해당 과세기간의 상환월수 ÷ 12
위 예시에서 같은 12개월을 놓고 계산하면 기준금액은 560만원입니다. 첫 12회에 갚은 원금 약 387만원과 차이가 있습니다. 즉, 매달 원금을 갚았다는 사실만으로 세법상 비거치식에 해당한다고 단정할 수 없습니다.
비거치식 원금 기준은 거치기간이 끝나는 과세기간부터 적용하며, 상환기간 연수의 1년 미만 부분은 1년으로 봅니다. 실제 판정에는 해당 연도의 상환월수와 중도상환 등 상환내역을 반영합니다. 상품 이름만 보고 한도를 고르지 말고 은행 증명서의 구분과 본인 계약을 확인하세요.
지금 확인할 것은 ‘연간 납입액’보다 증명서입니다
은행에서 신고할 귀속연도의 장기주택저당차입금 이자상환증명서를 확인하고, 다음 네 항목을 맞춰보세요.
- 원리금 합계가 아닌 해당 연도의 실제 이자인가?
- 취득 당시 기준시가와 세대의 연말 주택 수가 요건에 맞는가?
- 주택 소유자·채무자·취득 및 차입 시점이 맞는가?
- 상환기간·세법상 상환방식과 다른 주택 관련 공제의 합산 한도를 확인했는가?
증명서에 금액이 나온다는 사실만으로 세대·주택 등 모든 공제 요건이 충족되는 것은 아닙니다.
4. 소득공제액을 월 납입액에서 미리 빼지 마세요
소득공제는 세금을 계산할 때 소득에서 일정 금액을 빼는 절차입니다. 이자 700만원이 공제 대상이라고 해서 700만원이 통장으로 돌아오는 것은 아닙니다. 최종 환급은 소득과 다른 공제·세액공제, 이미 낸 세금에 따라 달라집니다.
그래서 월 생활비는 확정되지 않은 환급금을 차감하기 전의 원리금으로 잡는 편이 계산을 혼동하지 않습니다. 위 예시라면 매달 준비할 대출 상환금은 약 121만6,045원입니다.
대출을 처음 고르는 중이라면 세금 혜택과 함께 만기별 월 납입액·총이자도 따로 비교해 보세요. 만기를 바꾸면 월 납입액과 총이자가 얼마나 달라질까?에서 30년·40년·50년의 차이를 확인할 수 있습니다.
5. 자주 헷갈리는 두 가지
중간에 갚은 원금도 공제액에 더하나요?
이자 소득공제액에 원금을 더하지 않습니다. 다만 원금 상환내역은 앞서 본 비거치식 분할상환 요건을 판단할 때 관계가 있습니다. 공제할 금액과 상환방식을 판정하는 기준은 서로 다른 항목입니다.
예전에 산 집도 무조건 기준시가 6억원인가요?
그렇지 않습니다. 취득·차입 시기의 규정을 확인해야 합니다. 현재 안내의 6억원 기준만 보고 과거 대출의 공제 가능 여부를 다시 정하면 안 됩니다. 대환이나 만기 연장도 기존 차입과 연결되는 별도 요건을 확인해야 합니다.
내 통장에서 매달 빠질 금액을 확인해 보세요
계산기의 기본 질문을 마친 뒤 일반 은행 대출 비교에서 본인 대출금·금리·상환기간을 넣어보세요. 이 글의 예시는 24,000만원 / 연 4.5% / 30년 / 원리금균등입니다.
계산기는 월 상환액과 전체 기간의 총이자를 비교합니다. 이자 소득공제액·환급금·연간 이자상환증명서 금액을 산출하는 기능은 없습니다. 신고 금액은 실제 금융기관 자료로 확인하세요.